隨著社會(huì)的不斷發(fā)展變化，二手房買賣日益增多，各種花式房屋買賣糾紛紛紛出現(xiàn)，下面整理了一些常見二手房買賣中細(xì)節(jié)，做好這些細(xì)節(jié)將避免糾紛的發(fā)生。

 

 

看房階段需注意的事項(xiàng)：

 

1、房屋手續(xù)是否齊全 

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 并了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。

 

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 

有些房屋有共有人，如有繼承人共有的、夫妻共有等，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 

 

3、房子是否滿五年，如果從房主上一次購(gòu)買這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。

 

4、交易房屋是否在租 

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 

 

5、土地情況是否清晰 

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

 

6、市政規(guī)劃是否影響 

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

 

7、福利房屋是否合法 

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。 

 

8、物管費(fèi)用是否拖欠 

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。 

 

簽訂合同階段需注意的事項(xiàng)：

買二手房要簽三合同：定金合同、居間版買賣合同、網(wǎng)簽版買賣合同。

 

現(xiàn)在很多情況是，定金合同跟居間合同放到一起來(lái)簽。居間合同一般在中介簽的合同，基本包括：甲方、乙方、中間方、房子位置、面積、價(jià)格、所有權(quán)證號(hào)等等房子基本信息，還有約定何時(shí)貸款，過(guò)戶及拿房產(chǎn)證等，會(huì)有哪些可能違約情況，以及處理辦法，

其中需要注意一下三點(diǎn)：

 

 

1、一般買家付了意向金，規(guī)定日期內(nèi)是不退意向金的，房東簽字確認(rèn)，并收取了意向金，意向金轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń稹４藭r(shí)如果再有變化，按定金罰則雙倍返還。

 

2、交房要明確時(shí)間，逾期應(yīng)約定遲延履行金；戶口最好是交易過(guò)戶前遷出，明確約定具體的法律責(zé)任，這個(gè)一定要千萬(wàn)注意。

 

3、明確付款的時(shí)間，一般分四步，定金、首付、銀行貸款、尾款。關(guān)于交錢的事都要謹(jǐn)慎，在未過(guò)戶、沒(méi)有拿到房子之前，支付的錢不要直接給到房東，去官方的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)或是與政府資金監(jiān)管合作，開立資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，確保資金的安全。中介一般因?yàn)橄胍�促成交易不太愿意去做這個(gè)資金監(jiān)管，但買家一定要注意這個(gè)問(wèn)題。

網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"。簽居間合同到網(wǎng)簽這段時(shí)間，是違約出現(xiàn)頻率最高的時(shí)段。大多數(shù)人覺得最后的網(wǎng)簽就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前違約也是要承擔(dān)責(zé)任的。

 

煥廷律師提醒您：其實(shí)違約情況主因無(wú)非是幾種：簽了合同，還沒(méi)過(guò)戶，房?jī)r(jià)大漲，之前定的價(jià)格太虧了，夫妻一方賣共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)另一方同意；子女賣了父母的房子未經(jīng)老人同意。房子有抵押……大致這些。羅列這些原因，提醒大家了解房屋詳細(xì)信息是非常重要的事情。簽訂合同一定多注意審查合同，也可以請(qǐng)專業(yè)律師來(lái)對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。一旦發(fā)生糾紛及時(shí)聯(lián)系專業(yè)律師咨詢通過(guò)法律手段維護(hù)權(quán)益！

 

有地產(chǎn)糾紛等方面相關(guān)法律問(wèn)題，您可以撥打電話：400-888-6947，咨詢煥廷法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)律師。