隨著社會(huì)的不斷發(fā)展變化，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛出現(xiàn)了很多新特點(diǎn)，各種花式房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛紛紛出現(xiàn)，下面小編整理了幾個(gè)常見(jiàn)的花式房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。
四、二手房買(mǎi)賣(mài)中的善意取得
對(duì)于普通民眾而言，買(mǎi)房是生活中的大事，必須慎之又慎，尤其是對(duì)于個(gè)人之間的二手房買(mǎi)賣(mài)。然而有些交易風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)令人猝不及防，比如出賣(mài)人雖然是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的名義所有權(quán)人，但由于登記錯(cuò)誤或存在隱名共有人等原因，其實(shí)際上并沒(méi)有處分或單獨(dú)處分房屋的權(quán)利，在該出賣(mài)人以自己名義出售房屋后，房屋原權(quán)利人往往會(huì)起訴到法院，要求追回房屋。在房屋已過(guò)戶的情況下，買(mǎi)受人是否能夠“保住”房屋產(chǎn)權(quán)，就要看其是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得必須同時(shí)滿足的三個(gè)條件是：1、房屋買(mǎi)受人受讓房屋時(shí)是善意的，這里的“善意”指買(mǎi)受人信賴(lài)房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)。但確有證據(jù)證明買(mǎi)受人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對(duì)于買(mǎi)受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵纲I(mǎi)賣(mài)雙方之間存在以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買(mǎi)受人已實(shí)際全部或部分支付了房屋價(jià)款。3、房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買(mǎi)受人名下為生效要件。房屋已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但該事實(shí)可以作為判斷買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意的因素之一。
五、經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。由于經(jīng)適房自身的特殊性質(zhì)，現(xiàn)行法律政策對(duì)于其上市交易采取了相應(yīng)的限制措施。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，司法實(shí)踐中隨之出現(xiàn)大量因經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，而其中又以經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定最為典型。
依據(jù)現(xiàn)行政策、法律規(guī)定，經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同并非一概無(wú)效，而是以出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的原購(gòu)房合同簽訂日期進(jìn)行區(qū)分，采取“老房老政策，新房新政策”的辦法，即出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。此處的上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書(shū)已滿5年或者取得契稅發(fā)票已滿5年。經(jīng)出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問(wèn)題妥善處理，在認(rèn)定買(mǎi)受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣(mài)人因房屋升值獲得的利益、買(mǎi)受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買(mǎi)受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，公平合理地予以確定。
六、央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)
央產(chǎn)房指原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的住房，包括已購(gòu)公有住房和職工住宅兩大類(lèi)。已購(gòu)公有住房是指按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。在已購(gòu)公有住房中，包括兩類(lèi)不得上市交易的住房，即不宜公開(kāi)上市出售住房和部長(zhǎng)房。不宜公開(kāi)上市出售住房是指凡涉及國(guó)家安全、保密等特殊部門(mén)的住房，或者在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開(kāi)上市出售的住房。部長(zhǎng)房是指部級(jí)干部按部級(jí)干部標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)的部級(jí)干部住房或普通公有住房。另一類(lèi)是職工住宅，指中央國(guó)家機(jī)關(guān)集中建設(shè)或各部門(mén)利用自用土地和危舊房改造等方式建設(shè)、參照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售的新建住房，以及參照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售的舊有住房。職工住宅不得上市交易。在京中央單位在職工住宅建設(shè)中用于安置搬遷戶的住房又稱(chēng)搬遷安置住房，搬遷安置住房能否上市交易，取決原有房屋能否上市交易。
由于央產(chǎn)房有的能夠上市交易，有的不能上市交易，所以央產(chǎn)房的買(mǎi)賣(mài)，必須經(jīng)過(guò)在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室的審批，主要審批事項(xiàng)：1、是否建立住房檔案；2、是否做好超標(biāo)處理；3、是否屬于不宜上市交易的房屋。
