【案情簡介】

 

2014年8月25日，鄧某擬購買某公司開發建設的樓盤房產。經雙方協商，某公司為甲方，鄧某為乙方，雙方訂立了《認購協議書》，其中協議書中第二條約定“乙方在簽定本認購協議書之日需向甲方交納購房定金人民幣貳萬元，乙方不違約時，本定金可沖銷購房款；若乙方途中要求退房，乙方支付違約金人民幣壹萬元整給甲方，余下所交定金待該套房再次出售后返還給乙方(不計利息)。”簽訂認購協議書當日，鄧某將購房定金20000元交付某公司。

 

2014年9月12日，鄧某向某公司提交《退房申請書》，以無法成功辦理銀行按揭貸款為由向某公司提出退房申請，并要求某公司退還其所交的20000元定金。2014年10月20日，某公司退還鄧某購房定金15000元，余款5000元未予退還。2014年12月22日，鄧某以某公司未全額退還購房定金為由訴至法院，請求解除雙方的《認購協議書》，并要求某公司返還5000元定金。某公司以鄧某中途退房構成違約應支付違約金為由提起反訴，請求法院依法判令反訴被告鄧某支付反訴原告某公司違約金10000元。

 

【直擊法庭】

 

雙方當事人爭議的焦點是：

1、某公司是否還應返還鄧某購房定金5000元；

2、反訴被告鄧某是否應支付給反訴原告某公司違約金10000元。

 

【煥廷有話說】

 

公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。針對本案，煥廷法律服務團隊作以下分析：

 

1、《認購協議書》是否有效？

 

協議書的有效與否是本案重要的大前提。

本案中，某公司與鄧某在平等自愿、協商一致的基礎上簽訂的《認購協議書》，系雙方當事人的真實意思表示，其內容并無違反法律法規的禁止性規定，應為合法有效協議，簽約各方均應嚴格遵守和履行義務。

 

2、原告鄧某要求退房的行為是否構成違約？

協議簽訂后，由于鄧某無力支付首付款而向某公司申請退房，并要求某公司全部退還所交購房定金，鄧某系簽訂協議后途中要求退房，其行為違反上述雙方簽訂的《認購協議書》第二條的約定，已構成違約。

 

3、原告要求解除《購房協議》法院是否應予支持？

鄧某因無力購房而請求解除雙方簽訂的《認購協議書》，某公司并無異議，視為雙方當事人協商一致解除合同，法院應予以認定。

 

4、對于雙方爭議的購房定金和違約金問題，應該如何處理？

本案中，某公司與鄧某簽訂的《認購協議書》第二條中既約定違約金，又約定了定金，即買受人簽訂協議后中途要求退房的，違約方應向守約方支付違約金10000元，余下所交定金待該套房再次出售后返還買受人，在鄧某簽訂協議后中途要求退房已構成違約時，某公司既可以按照法律關于定金的規定處理，也可以按照雙方的約定處理。現某公司主張由違約方鄧某按照約定支付違約金10000元，應按照當事人的自由意志，尊重其選擇，且本案在審理某公司訴訟請求有事實根據，鄧某應向某公司支付違約金一萬元。

 

法律依據：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

 

——《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》法釋〔2003〕7號第四條

“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

 

——《中華人民共和國合同法》第一百一十五條

“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”   ——第一百一十四條第一款

 

“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”——第一百一十六條