【案情簡介】
2008年4月，李某和愛人來到本地做生意，李某通過中介公司租到了一處住宅樓，房租一年1萬元，李某覺得房租很合適，于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同，并一次性付清了房租5萬元、押金5000元。手續
辦完后，李某對租住的房屋簡單進行了裝修，購置了家具，便入住該租賃房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家鄉，便將租住的房屋以每年1.2萬元的價格轉租給了王某，轉租合同期限為兩年，房租是半年一交

李某收取了半年房租便與愛人回到了家鄉。

2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某卻告知李某，其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同，同時向房東支付了一年的房租。李某又找到房東，房東告訴李某，由于李某未經其同意擅自轉租
已經構成違約了，所以房屋租賃合同解除，并退給李某3.5萬元。

一、哪些情況下可以進行房屋轉租？

　　1、租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

　　2、租賃期限六個月以上的，應當采取書面形式，當事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

　　3、承租人經出租人同意，可以將租賃物業轉租給第三人，原租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　4、出租人出售租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買的權利。

　　5、房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續，辦理備案需要提交的資料：

　　（1）房地產權證書或者其他合法權屬證明；

　　（2）出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；

　　（3）房屋租賃合同。

二、限制房屋轉租的情形

　　1、承租人拖欠租金的；

　　2、承租人在承租房屋內擅自搭建的；

　　3、預租的商品房。

　　另外，租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不擅自轉租。

　　承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

　　4、不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

三、轉租須經出租人同意

　　承租期間，承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租出去，必須經過出租人同意，沒有經過出租人同意轉租的，叫不合法轉租或者違法轉租，為無效。

　　法律依據：《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

四、轉租期限應當在本租剩余期限之內

　　《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條還規定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

五、房屋轉租的稅費如何收取？

　　根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規定，現對個人取得轉租房屋收入有關個人所得稅問題通知如下：

　　1、個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

　　2、取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

　　3、《國家稅務總局關于個人所得稅若干業務問題的批復》（國稅函〔2002〕146號）有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為：

　　（1）財產租賃過程中繳納的稅費；

　　（2）向出租方支付的租金；

　　（3）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

　　（4）稅法規定的費用扣除標準。

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