根據(jù)審判實(shí)踐，我們發(fā)現(xiàn)一些開(kāi)發(fā)商往往在尚未取得商品房預(yù)售許可證就向買(mǎi)房人售房，就是為了提前得到買(mǎi)房人的預(yù)付款。

    這會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)兩大風(fēng)險(xiǎn)：

    第一，導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)房人的預(yù)付款往往因開(kāi)發(fā)商拒絕退款或無(wú)力退款使買(mǎi)房人的利益遭受巨大損失；

    第二，雖然不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，也往往會(huì)給買(mǎi)房人帶來(lái)不能及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證明或者根本無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的合同風(fēng)險(xiǎn)。

    【案例】

    A房地產(chǎn)公司在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與知情買(mǎi)受人張某簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任做了約定。之后張某向A地產(chǎn)公司交付定金2萬(wàn)元，預(yù)付款38萬(wàn)元。后來(lái)張某入住，但因?yàn)锳地產(chǎn)公司內(nèi)部管理混亂，產(chǎn)生不安因素，拒絕支付剩余房款，A地產(chǎn)公司將張某起訴至法院。

    原告訴請(qǐng)，被告支付剩余房款32萬(wàn)元及其利息；

    被告辯稱(chēng)，迄今為止，原告既未取得房屋預(yù)售許可證，也沒(méi)有給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明，雙方之間的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效，主張退房，原告雙倍返還定金，并退還預(yù)付款38萬(wàn)元及其利息。

    請(qǐng)問(wèn)，法院會(huì)支持誰(shuí)的主張，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否有效？

    【律師說(shuō)法】

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，本案中，盡管原被告之間簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有具體的房號(hào)、價(jià)款和交付時(shí)間，完全具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，但因該合同是原告在尚未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下雨被告簽訂的，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

    因此，第一，被告應(yīng)返還原告房屋，原告應(yīng)退還被告的預(yù)付房款38萬(wàn)元。

    但由于被告購(gòu)房時(shí)對(duì)于原告沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況是知情的，原被告雙方都有過(guò)錯(cuò)，因此，第二，對(duì)于被告所遭受的利息損失和原告房屋因被告使用所遭受的損失，應(yīng)當(dāng)由原被告分別承擔(dān)。

    第三，關(guān)于定金。由于合同無(wú)效，雙方在主觀上都存在過(guò)錯(cuò)，因此對(duì)定金的處理不適用定金罰則，原告方可以按被告交付的定金原數(shù)返還，即原告返還被告定金2萬(wàn)元。

    【相關(guān)知識(shí)】

    《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （1）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

    （2）持有建筑工程規(guī)劃許可證；

    （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

    （4）向縣級(jí)以上人民政府房管部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。