2012年4月，因城市建設(shè)需要，原集體土地被征收，原告一家獲得兩套別墅作為安置房。同年，別墅交付，原告夫妻使用其中一套，兒子一家使用另外一套。當(dāng)年12月，兒子將歸自己使用的那一套房屋出賣，獲得價款160萬元，房屋同時交付使用。2014年底，該房屋的市場價已達(dá)300多萬，原告即以兒子和買房人為被告，訴至法院請求確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效。2015年3月，經(jīng)西湖區(qū)人民法院開庭審理，以買賣標(biāo)的物不具備法定條件、侵犯了原告共有權(quán)為由判決確認(rèn)該買賣協(xié)議無效。

    河南煥廷律師事務(wù)所提醒大家，買賣協(xié)議無效，意味著雙方將相互返還財產(chǎn)。因為協(xié)議中的違約責(zé)任是針對出賣人違約而設(shè)定的，本案中出賣人沒有違約，所以買受人也無法依協(xié)議約定獲得違約賠償。但是眾所周知，尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能上市交易。賣家為什么要賣這樣的房子呢?現(xiàn)在集體土地征收安置房屋面積特別大，如本案，一戶四五口人的家庭，可以得到200多平方米的連體別墅兩套。這些家庭，一般在市區(qū)都另有住宅，根本不需要居住安置房，將其出租又嫌麻煩，所以將其出售獲利，就成為順理成章的選擇。那為什么三年后又反悔了，要想方設(shè)法收回房子呢?無可諱言，利益驅(qū)動使然。經(jīng)過兩三年的時間，房價翻番，如此100%的暴利勾起的欲望，僅靠一紙法律不予保護(hù)的合同是無力遏制的。巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，轉(zhuǎn)讓合同本身違法，促使賣家突破道德的約束，利用法律的力量來獲取巨額利益，幾乎是必然的。但是賣家同樣認(rèn)為，買房人明知所購房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，自己雖支付了相應(yīng)價款，但至少在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)房屋不能過戶，不能取得對房屋的所有權(quán)，承受著相當(dāng)大的法律風(fēng)險。明知自己的權(quán)益難以得到法律保護(hù)，那為什么還是有如此眾多的購房者愿意承受如此大的風(fēng)險呢?究其原因主要有：價格便宜——無證房屋的價格比有證房屋要低百分之二三十，對買方來說，是個極大的誘惑，也容易因此利益而甘冒法律風(fēng)險;環(huán)境優(yōu)美——近年新建的農(nóng)居點以連體別墅為主，造型優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)雅，健身、醫(yī)療、娛樂設(shè)施齊全，非常適宜居住;所以，在合同中就明確約定，如果因政策原因不能辦理過戶手續(xù)，買方及其后代享有永久居住權(quán)，賣方及其后代均無權(quán)收回該房屋。當(dāng)然，買方也擔(dān)心賣方違約，如本案買方就特意在合同中約定，如果賣方收回房屋或?qū)⒃摲课葙u與他人，將承擔(dān)高達(dá)價款50%的違約金。

    綜上所述，房屋作為百姓生活中最重要的不動產(chǎn)，其交易的可靠性必然是交易雙方除價格之外關(guān)注的另一焦點。法律明確規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)，以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。當(dāng)然，我們必須區(qū)分合同的有效性與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有效性。交易雙方主體合法，意思表示真實、一致，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同就應(yīng)當(dāng)有效;但在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)移手續(xù)并取得產(chǎn)權(quán)證之前，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，即買家沒有取得所有權(quán)，如果出現(xiàn)這種情況，買家不能主張該房屋的所有權(quán)，而只能依買賣合同追究賣家的違約責(zé)任。