借名購房是日常生活中出現(xiàn)的一類典型糾紛。依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依登記確定。但在借名購房法律關(guān)系中，涉及到真實購房人、登記所有人、甚至是與第三人之間的關(guān)系，名義購房人雖然登記為房屋所有權(quán)人，但并無實際購房的意愿，也未實際出資，而是他人借用其名義購買的房屋，房屋所有權(quán)如何認定，存在爭議。

一、借名買房產(chǎn)生原因 

    借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記所有人。其產(chǎn)生原因可以歸納為以下幾個方面：
    1.規(guī)避法律政策
    真實購房人沒有資格購買，為了規(guī)避法律和政策的規(guī)定，借登記所有人之名，取得購買房屋的資格。
    2.轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)
　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第7條規(guī)定，如果債務(wù)人所有動產(chǎn)不足以償還債務(wù)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行多余的不動產(chǎn)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，使債權(quán)人和法院無法執(zhí)行。
　3.減少稅費
　房屋是不動產(chǎn)，價值大，每次轉(zhuǎn)讓均需辦理登記手續(xù)，繳納一定費用。真實購房者為了簡便手續(xù)，減少稅費的繳納，也常常采用借名買房的方法。
　4.其他原因
　借名買房有的是為了達到某種特殊目的。比如，在銀行貸款買二手房對年齡是有嚴格限制的，年紀大的購房者不符合貸款條件，便使用子女的名義貸款買房。 

  二、借名買房出現(xiàn)的權(quán)屬糾紛以及認定
       借名買房在實際履行過程中，除了借名者與被借名者之間的法律關(guān)系，還有可能涉及到與第三人（雙方當(dāng)事人的配偶、繼承人或善意受讓人、債權(quán)人）的法律關(guān)系，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問題，實際出資人因借名購房提起確權(quán)之訴的，應(yīng)當(dāng)審查實際出資人與名義購房人之間的實際關(guān)系確定權(quán)屬，而不能僅憑房屋登記情況作出裁判。名義購房人不具有房屋購買的真實意愿，而是將名義借由他人進行購房，且購房款也由他人實際支付，他人實際占有房屋的，應(yīng)當(dāng)認定房屋屬于實際出資購房人所有，如下案例：
    （一）基本案情
    北京市高級人民法院在審理再審申請人李毅與被申請人北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司所有權(quán)確認糾紛案【（2015）高民申字第3570號】中認為，本案中，雙方當(dāng)事人對于是否存在借名買房一事，說法不一。北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司作為主張借名事實存在的一方，負有舉證證明義務(wù)。兩審法院根據(jù)北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司持有全套購房合同、納稅憑證、房產(chǎn)證原件的事實，認為北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司通過實際付款、實際占有、李毅對其簽字文件表述的間接認可等一系列間接證據(jù)的舉證，已完成對借名購房事實的證明，雙方之間存在借名買房的事實，并無不妥。北京科瑞威德焊接技術(shù)有限責(zé)任公司享有基于借名事實要求李毅過戶房屋的權(quán)利。兩審法院根據(jù)查明的事實并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)所作判決，并無不當(dāng)。

     (二)案件分析
    首先，根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)登記情況確定。但不動產(chǎn)登記如果與實際權(quán)屬情況不一致的，人民法院可以通過確權(quán)判決對于實際權(quán)屬情況進行確認，并在作出裁判后由登記機關(guān)根據(jù)人民法院的裁判內(nèi)容予以變更登記。可見，在依法確認登記公示效力的同時，也應(yīng)當(dāng)認識到登記也可以依據(jù)實際的權(quán)屬情況予以變更。人民法院在確權(quán)之訴中應(yīng)當(dāng)對權(quán)屬的變更依據(jù)等進行審查，依據(jù)實際情況確認權(quán)屬。
其次，在借名購房的情形，借名購房人一般是購房款的實際出資人，并實際占有使用房屋。在購買房屋的過程中，提出購房意愿的也是借名購房人，只是由于政策、集資建房等各種實際情況，無法直接以本人名義購買作為標(biāo)的物的房屋，因此借用他人名義進行購房。在借名購房人與名義購房人發(fā)生爭議時，只要能夠證明借名購房的事實，就應(yīng)當(dāng)可以依據(jù)實際情況要求變更權(quán)屬登記，人民法院可以確認所有權(quán)歸其所有。再次，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。名義購房人為他人購房而登記在自己名下，不符合不動產(chǎn)登記權(quán)屬證明的本意，違反與借名人的協(xié)議，而自認為所有權(quán)人，也與有約必守、誠實信用的原則相悖。因此，在雙方發(fā)生爭議時，確認所有權(quán)為借名購房人所有，并對于不動產(chǎn)登記進行變更，符合不動產(chǎn)登記證明權(quán)屬真實情況的本意，也符合民法的基本原則。

    因此，從實踐中的借名買房糾紛案件看，當(dāng)事人借名買房往往是出于規(guī)避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的，當(dāng)事人之間通過借名買房行為，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對這些房屋享有所有權(quán)，故其確認所有權(quán)的請求不能得到支持，其對登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持；但當(dāng)借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請求。可見，正確認識了借名人對房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應(yīng)問題將迎刃而解。

    綜上所述，對于借名買房糾紛中房屋權(quán)屬確認的正確處理，離不開對“真實權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應(yīng)建諸于對不動產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準(zhǔn)確把握。借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認對其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。

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